土地补偿款是冲减入账价值还是计入营业外收入(土地补偿费入什么科目)

编辑：rootadmin

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地盘抵偿款是冲减入账代价仍是计入停业外支出

1.以领取地盘出让金方法获得地盘,获得的是运用权,而非一切权.因而,不行计入"牢固财产".依据企业管帐轨制的规则,企业领取的地盘出让金获得地盘运用权的,该当:

借:有形财产--地盘运用权

贷:银行入款等科目

自获得之日起,依照该地盘运用权无效年限,分期摊销本钱:

借:办理用度--有形财产摊销

贷:有形财产--地盘运用权

在对该地盘停止开辟时,依照帐面代价:

借:在建工程

贷:有形财产--地盘运用权

2.领取的*抵偿款,依据企业管帐轨制的规则,该当记入相干的基建工程本钱:

借:在建工程

贷:银行入款等

由上看来,不管是地盘出让金仍是*抵偿款,均该当记入基建工程本钱,并终极转入相干的衡宇修建物本钱中,不过响应的管帐处置有所差别罢了.在竣工前,除按规则停止的地盘运用权摊销之外,不行计提所谓的"地盘折旧".

城中村革新中,房地产开辟企业先期领取的*抵偿款该当怎样作财政处置?招拍挂拿到地盘后,当局赐与的*抵偿款返还,是冲本钱?仍是计支出?

案例

新正房地产公司2011年拟到场A市B城中村革新名目,后期先期垫付*抵偿资本20000万元,2012年招拍挂获得地盘,一次性领取地盘出让金50000万元,*抵偿经当局评审后,一次性前往该公司23000万元,此中包括评审*费2000万元,叨教,在上述进程中,该怎样作管帐以及*处置?

毛病观念一:企业领取的*抵偿款计入企业开辟本钱处置.新正公司依据《房地产开辟运营营业企业所得税处置方法》(国税发[2009]31号)第二十七条规则,开辟产物计税本钱收入的实质以下:(一)地盘征用费及*抵偿费.指为获得地盘开辟运用权(或开辟权)而发作的各项用度,次要包罗地盘卖价或出让金、年夜市政配套费、契税、耕地占用税、地盘运用费、地盘闲置费、地盘变卦用处以及超面积补交的地价及相干税费、*抵偿收入、安顿及动迁收入、回迁房制作收入、农作物抵偿费、危房抵偿费等.因而,新正公司以为所领取*抵偿资本2亿元属于*抵偿收入,依据动迁户支付的证实文献,计入"开辟本钱--地盘征用及*抵偿费"科目.管帐处置以下(单元,万元):

借:开辟本钱--地盘征用及*抵偿费 20000

贷:银行入款 20000

地盘*终了,竞拍胜利后,领取地盘出让金,管帐处置以下:

借:开辟本钱--地盘征用及*抵偿费 50000

贷:银行入款 50000

毛病观念二:有人以为,新正公司本质上获得当局地盘,共领取本钱20000+50000-23000=47000(万元),应计入地盘本钱,地盘本钱计税根底为47000万元.管帐处置以下:

借:银行入款 23000

贷:开辟本钱--地盘征用及*抵偿费 23000

毛病观念三:有人以为,方式上该企业获得当局地盘,共领取本钱20000+50000=70000(万元),收到的*抵偿返还款计入停业外支出处置,收到返还款当期,交纳企业所得税23000×25%=5750(万元),获得地盘计税根底为70000万元,未来能够确认较高的地盘*扣除名目,少交地盘*,管帐处置以下:

借:银行入款 23000

贷:停业外支出 23000

笔者观念:上述处置中,新正公司领取当局地盘出让金5亿元计入地盘本钱没有成绩.所领取的*抵偿费以及收到的*抵偿费返还合用策略毛病.

以后地盘出让请求以"熟地"出让,*次要由当局主宰,《公有地盘上衡宇征收与抵偿规则》(*令第590号)第四条规则,市、县级群众当局担任本行政地区的衡宇征收与抵偿任务.市、县级群众当局肯定的衡宇征收部分构造施行本行政地区的衡宇征收与抵偿任务.因而,房地产开辟企业固然到场*,但并不是是*主体,也非征收人.但因为当局无富余资本做撑持,能够请求开辟商先期参与*,在开辟商缴纳地盘出让金后,当局部分对开辟商先期垫付资本停止局部返还.

假如开辟商竞拍地盘胜利,企业财政职员习气于将所领取的实践收入及获得的一切*计入地盘本钱处置,以是会发生上述毛病观念.换一个角度来说,假定开辟商竞拍地盘没有胜利,那末企业该当怎样停止管帐以及*处置呢?明显该当是与竞拍胜利一致处置.

停业税处置:《国度*对于当局发出地盘运用权及征税人代垫*抵偿费相关停业税成绩的告诉》(国税函[2009]520号)规则,征税人受托停止修建物撤除、平坦地盘并代拜托偏向原地盘运用权人领取*抵偿费的进程中,其供给修建物撤除、平坦地盘劳务获得的支出应依照"修建业"税目交纳停业税;其代拜托偏向原地盘运用权人领取*抵偿费的举动属于"效劳业--署理业"举动,应以供给署理劳务获得的局部支出减去其代拜托方领取的*抵偿费后的余额为停业额计较交纳停业税.因而,该企业若担任本质*,获得的供给修建物撤除、平坦地盘劳务获得的支出,可按修建业交纳停业税,应计较交纳停业税2000×3%=60(万元).别的,新正公司先期署理领取动迁抵偿款,其出入差额,应按"效劳业--署理业"征收停业税(23000-20000-2000)×5%=50(万元).新正公司*关节应计较交纳停业税60+50=110(万元).

企业所得税:修建业支出加之署理领取动迁抵偿款差额算计23000-20000=3000(万元),应计入昔时的应征税所得额.企业实践发作的与上述营业相干的本钱用度以及交纳的停业税等税费能够在发作昔时扣除.

地盘*:依据《中华群众共以及疆土地*暂行规则》第二条规则,让渡公有地盘运用权、地上的修建物及其附丽物并获得支出的单元以及团体,为地盘*的征税任务人.《中华群众共以及疆土地*暂行规则施行细则》第二条规则,地盘*暂行规则第二条所称的让渡公有地盘运用权、地上的修建物及其附丽物并获得支出,是指以*或许其余方法有偿让渡房地产的举动.新正公司获得的返还款23000万元,属于供给修建物撤除、平坦地盘劳务获得的支出以及署理效劳获得的支出以及先期垫付资本,不属于让渡不动产支出,此支出不计较地盘*清理支出,不征收地盘*.

契税:企业交纳的地盘出让金50000万元能够全额计入开辟本钱中的地盘征用及*抵偿费.契税计税根据为所交纳的地盘出让金50000万元.

准确管帐处置以下:

先期领取*抵偿款以及停止*时:

借:别的应收款 20000

贷:现金或银行入款 20000

*抵偿款返还企业收到时,应冲减来往以及做其余营业支出处置.

收到返还款时:

借:银行入款 23000

贷:别的应收款 20000

别的营业支出--修建业支出 2000

别的营业支出--署理效劳支出 1000

领取地盘出让金时,管帐处置以下: