房企的土地成本有哪些分摊方法？(房地产土地成本计算公式)

推荐整理分享房企的土地成本有哪些分摊方法？(房地产土地成本计算公式)，希望有所帮助，仅作参考，欢迎阅读内容。

文章相关热门搜索词:房企土地成本分摊方法及其适用范围,房企的土地成本怎么算,房企的土地成本是多少,房企的土地成本怎么算,房企的土地成本包括哪些,房企的土地成本是多少,房企的土地成本包括哪些,房企的土地成本怎么算,内容如对您有帮助，希望把文章链接给更多的朋友！

地盘本钱，指为获得地盘开辟运用权(或开辟权)而发作的各项用度，次要包罗地盘卖价或出让金、年夜市政配套费、契税、耕地占用税、地盘运用费、地盘闲置费、地盘变卦用处以及超面积补交的地价及相干税费、*抵偿收入、安顿及动迁收入、回迁房制作收入、农作物抵偿费、危房抵偿费等。国度税收策略规则，地盘本钱，普通按占空中积法停止分派。假如确需分离其余办法停止分派的，应商*构造赞同。而中央省市*构造为了避免企业经过*挑选分担办法*纵避税空间，常对房企地盘本钱分担办法的挑选赐与*。有之处规则统一清理单元内乱地盘本钱分担只可接纳修建面积法，有之处许可地盘本钱采纳层高系数法分担等等。各地规则纷歧而足、八门五花。地盘是房地产名目开辟最次要的本钱名目，地盘本钱占比最年夜，均匀地盘本钱约30%阁下，但该本钱因地区差别而有很年夜差别，并有进一步升高的趋向，也是谬误定性最年夜的一个要素，房企地盘本钱分担办法对地盘*清理的主要性显而易见。房地产开辟企业地盘本钱的分担成绩，是地盘*清理的主要实质。触及地盘*的地盘本钱，税前扣除前提*比较严厉。房企地盘本钱企业所得税以及地盘*的税前扣除成绩，因为获得地盘方法的多元化，加上税收策略的滞后性、多条理、分离化，房企征税人难以了解税政以及不容易涉税*作。因而，房企该当注重开辟名目地盘本钱分担核算，准确实行征税任务，防控地盘本钱分担不妥的*危急。地盘本钱在差别范例的房地产之间的分担成绩，是地盘*清理的枢纽。接纳差别的分担办法，所计征的地盘*税额存留分明差别；因为地盘本钱是房地产企业加计扣除用度以及开辟用度计提基数的主要构成局部，差别的分担办法将再次缩小这类差别；关于许可扣除的地盘本钱均接纳一刀切的办法分担，不契合支出与本钱配比准绳；差别性子的本钱组成，主观上请求合用差别的分担办法。房地产开辟名目的地盘本钱分担办法，国度财税部分没有一致规则，由各省市*构造分离外地实践状况自行处置。征税人成片受让地盘运用权后，分期分批开辟，让渡房地产的，其扣除名目金额确实定，可按让渡地盘运用权的面积占总面积的比率计较分担，或按修建面积计较分担，也可按*构造确认的其余方法计较分担。*、国税*关于地价的分派办法，没无限定某一种办法，但请求“公道、合规”。详细*作时应依照实践占用地盘面积占地盘总面积的比率，在可售与不成售的房地产之间停止分派。局部省市*构造对地盘*清理时地盘本钱的分担办法赐与了挑选的空间,且有进一步宽松的趋向。因而，只需是公道的办法企业均可以接纳。并就地盘本钱分担相干事变，坚持与主管*构造的无效相同变得非常主要。关于本钱分担办法的挑选权，房企该当对地盘本钱分担办法停止比拟，进而择优挑选本身经济长处最年夜化的摊销办法。为便利房企征税人准确实行征税任务，精确施行征税报告，完成企业税后成本最年夜化，笔者现将地盘本钱分担办法及其合用范畴归集归纳，供房企征税人参照以及自创。

办法1、占空中积法

占空中积法，指按已经开工开辟本钱工具占空中积占开辟用地总面积的比率停止分派。即依照房地产地盘运用权面积占地盘运用权总面积的比率计较分担。一次性开辟的，按某一本钱工具占空中积占局部本钱工具占地总面积的比率停止分派；分期开辟的，起首依照本期局部本钱工具占空中积占开辟用地总面积的比率停止分派，而后再按某一本钱工具占空中积占期内乱局部本钱工具占地总面积的比率停止分派。期内乱局部本钱工具应担负的占空中积为期内乱开辟用地占空中积减除应由各期本钱工具配合担负的占空中积；属于多个清理单元配合发作的扣除名目金额，准绳上按修建面积法分担，如没法按修建面积法分担，应按占空中积法分担或*构造确认的其余公道办法分担。地盘本钱分担办法为差别清理单元按占空中积法，地盘本钱分担根本准绳：分期开辟，能够按占空中积分担。对占地绝对*的差别范例房地产，能够按该范例房地产占空中积占该名目房地产总占空中积的比率计较分担地盘本钱。

（一）按*占地的每栋修建物占空中积占该名目占地总面积的比率计较分担地盘本钱：每栋可让渡修建物分担的地盘本钱=每栋可让渡修建物占空中积÷可让渡修建物占地总面积×地盘总本钱（二）关于统一修建物中包括差别范例房地产的，该当起首肯定该修建物占地的总地盘本钱，而后依据该修建物中某一范例房地产修建面积占该修建物总修建面积的比率分担地盘本钱：

一、一般室第应分担的地盘本钱=∑（每栋可让渡修建物一般室第修建面积÷每栋修建物可售修建面积×每栋修建物应分担的地盘本钱）二、非一般室第应分担的地盘本钱=∑（每栋房地产非一般室第修建面积÷每栋房地产可售修建面积×每栋房地产应分担的地盘本钱）三、其余范例名目应分担的地盘本钱=∑（每栋房地产其余范例名目修建面积÷每栋房地产可售修建面积×每栋房地产应分担的地盘本钱）（三）占地总面积为可让渡地上修建物占空中积之以及，不包罗路途、绿化等大众设备用空中积。关于*占地的差别范例房地产，地盘本钱起首按可让渡修建物占空中积占可让渡修建物占地总面积的比率计较分担；统一修建物中包括差别范例房地产的，再依照各种型房地产修建面积计较分担。关于裙楼地盘本钱的分担，裙楼与主楼为统一根底（即根底对裙楼以及主楼均有承重感化）的，则裙楼以及主楼应动作统一修建物计较分担；裙楼与主楼各有*根底的应动作*占地的修建物计较分担。

合用范畴：对占地绝对*的差别范例房地产，或成片受让地盘运用权后，分期分批开辟、让渡房地产的，应按分期开辟名目占空中积占该成片受让地盘总占空中积的比率计较分担。

办法2、修建面积法

修建面积法，是指按已经开工开辟本钱工具修建面积占开辟用地总修建面积的比率停止分派。即依照房地产修建面积占总修建面积的比率计较分担。

（一）一次性开辟的，按某一本钱工具修建面积占局部本钱工具修建面积的比率停止分派。依据本期开辟的修建面积占总修建面积的比率计较本期开辟名目的获得地盘运用权所领取的金额。

（二）分期开辟的，起首定期内乱本钱工具修建面积占开辟用地方案修建面积的比率停止分派，而后再按某一本钱工具修建面积占期内乱本钱工具总修建面积的比率停止分派。

（三）统一清理单元发作的扣除名目金额，准绳上应按修建面积法分担。关于征税人可以供给相干证实资料，独自签署条约并*结算的本钱，可按间接本钱法归集。对统一名目里差别范例的修建物地盘本钱是依照修建面积分担的。统一清理单元差别范例按修建面积法。详细分两步分担地盘本钱，第一步，先将占地绝对*（普通是指有路途、围墙平分隔）的差别范例房地产，按该范例房地产实践占空中积占该名目房地产总占空中积的比率计较分担地盘本钱。第二步，关于盈余混建的差别范例房地产，该当起首肯定混建衡宇占地的总地盘本钱，而后依据混建衡宇中某一范例房地产修建面积占该名目混建总修建面积的比率分担地盘本钱。

办法3、售价比例法

售价比例法因此衡宇单元售价为根底计较分担开辟衡宇地盘本钱的办法。普通而言，衡宇售价的上下，除取决于衡宇构造外，更次要是取决于衡宇的天文地位，异样构造的衡宇，门面房售价高于室第房。售价比例法需求分步调施行：

（一）计较或预估差别构造、差别用处衡宇的总售价以及均匀单元售价。

（二）应使用售价本钱比例计较非室第房逾额本钱售价，以剔除衡宇差别构造对售价的作用。使用售价本钱比例计较分担地盘本钱时，应将开辟的商品房分别为*绝对低的室第房以及*绝对高的非室第房两年夜类，将非室第房高于室第房的本钱称为逾额本钱，将与逾额本钱绝对应的售价称为逾额本钱售价：

逾额本钱售价=逾额本钱×（1本钱毛利率）

各种非室第房逾额本钱售价=（该类非室第房单元修建本钱-室第房单元修建本钱）×该类非室第房总面积×（局部衡宇售价总数÷局部衡宇本钱总数）。

（三）计较地盘本钱比例。地盘本钱比例是指地盘本钱与剔除逾额本钱售价后的售价总数的比例，计较公式为：

地盘本钱比例=占用地盘的局部本钱（地盘运用权代价）÷（局部衡宇售价总数-逾额本钱售价算计）×100%（四）计较差别用处衡宇应分担地盘本钱。公式为：

1,室第房应分担地盘本钱=该类衡宇售价×地盘本钱率2.非室第房应分担的地盘本钱=（该类衡宇售价-该类衡宇的逾额本钱售价）×地盘本钱率合用范畴：计较既有室第用房又有贸易用房的地块开辟，或许纯贸易用房开辟的地盘本钱时，接纳售价比例法比较适合。

办法4、层高系数法

（一）计较层高系数

在征税人统一名目(包括差别范例房地产)中，拔取室第层高为基数，设定为1；层上下于室第的，以1为系数；其余种别用房层高高于室第层高的，按其余种别用房层高与室第层高之比，计较出其层高系数。

某范例用房层高系数＝该范例用房层高÷室第层高（二）计较层高系数面积

1.总层高系数面积=∑(某范例用房层高系数×某范例用房可售修建面积)2.某范例用房已经售局部的层高系数面积＝某范例用房层高系数×某范例用房已经售修建面积（三）计较差别范例用房已经售局部可分担的房地产开辟本钱某范例用房已经售局部应分担的房地产开辟本钱=房地产开辟总本钱÷总层高系数面积×某范例用房已经售局部的层高系数面积合用范畴：房地产开辟企业统一名目中包括差别范例房地产的,其房地产开辟本钱可采纳层高系数计较分派方法。

办法5、其余公道办法

税法例定，地盘本钱普通按占空中积法停止分派。假如确需分离其余办法停止分派的,应商*构造赞同。其余公道办法，是指依照地盘*计较的准绳以及规则以及房地产开辟企业实践计较并分担地盘本钱名目的办法。局部省市*构造规则的地盘本钱分担办法次要有：

（一）其余公道办法——间接本钱法指定期内乱某一本钱工具的间接开辟本钱占期内乱局部本钱工具间接开辟本钱的比率停止分派。即依照受害工具或清理单元间接归集本钱用度。

（二）其余公道办法——估算造价法指定期内乱某一本钱工具估算造价占期内乱局部本钱工具估算造价的比率停止分派。

（三）其余公道办法——间接本钱法是指定期内乱某一本钱工具的间接开辟本钱占期内乱局部本钱工具间接开辟本钱的比率停止分派。即依照受害工具或清理单元间接归集地盘本钱。

（四）其余公道办法——贩卖支出比率法地盘本钱按差别范例房地产的贩卖支出分担。制作既有室第又有非室第的分析楼，地盘本钱按差别范例房地产的贩卖支出分担，其余用度按单元修建面积分担。

征税人成片受让地盘运用权后，分期分批开辟，让渡房地产的，其扣除名目金额确实定，可按让渡地盘运用权的面积占总面积的比率计较分担，或按修建面积计较分担，也可按*构造确认的其余方法计较分担。*、国税*关于地价的分派办法，没无限定某一种办法，但请求“公道、合规”。局部省市*构造对地盘*清理时地盘本钱的分担办法赐与了挑选的空间,且有进一步宽松的趋向。因而，只需是公道的办法企业均可以接纳。并就地盘本钱分担相干事变，坚持与主管*构造的无效相同变得非常主要。