土地成本的三种分摊方法及其适用范围(土地成本费用包括什么)

编辑：rootadmin

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地盘本钱，包罗地盘运用权获得费及地盘开辟费，应与修建费提炼折旧费，而不行将地盘运用权动作有形财产摊入办理用度。为便利房企征税人准确实行征税任务，精确施行征税报告，完成企业税后成本最年夜化，小编现三种地盘本钱分担办法及其合用范畴归集停止归纳剖析，供房企征税人参照以及自创。

办法一：修建面积法

修建面积法，是指按已经开工开辟本钱工具修建面积占开辟用地总修建面积的比率停止分派。即依照房地产修建面积占总修建面积的比率计较分担。

（一）一次性开辟的，按某一本钱工具修建面积占局部本钱工具修建面积的比率停止分派。依据本期开辟的修建面积占总修建面积的比率计较本期开辟名目的获得地盘运用权所领取的金额。

（二）分期开辟的，起首定期内乱本钱工具修建面积占开辟用地方案修建面积的比率停止分派，而后再按某一本钱工具修建面积占期内乱本钱工具总修建面积的比率停止分派。

（三）统一清理单元发作的扣除名目金额，准绳上应按修建面积法分担。关于征税人可以供给相干证实资料，独自签署条约并*结算的本钱，可按间接本钱法归集。对统一名目里差别范例的修建物地盘本钱是依照修建面积分担的。统一清理单元差别范例按修建面积法。详细分两步分担地盘本钱，第一步，先将占地绝对*（普通是指有路途、围墙平分隔）的差别范例房地产，按该范例房地产实践占空中积占该名目房地产总占空中积的比率计较分担地盘本钱。第二步，关于盈余混建的差别范例房地产，该当起首肯定混建衡宇占地的总地盘本钱，而后依据混建衡宇中某一范例房地产修建面积占该名目混建总修建面积的比率分担地盘本钱。

办法二：层高系数法

（一）计较层高系数

在征税人统一名目(包括差别范例房地产)中，拔取室第层高为基数，设定为1；层上下于室第的，以1为系数；其余种别用房层高高于室第层高的，按其余种别用房层高与室第层高之比，计较出其层高系数。

某范例用房层高系数＝该范例用房层高÷室第层高（二）计较层高系数面积

1.总层高系数面积=∑(某范例用房层高系数×某范例用房可售修建面积)2.某范例用房已经售局部的层高系数面积＝某范例用房层高系数×某范例用房已经售修建面积（三）计较差别范例用房已经售局部可分担的房地产开辟本钱某范例用房已经售局部应分担的房地产开辟本钱=房地产开辟总本钱÷总层高系数面积×某范例用房已经售局部的层高系数面积合用范畴：房地产开辟企业统一名目中包括差别范例房地产的,其房地产开辟本钱可采纳层高系数计较分派方法。

办法3、售价比例法

售价比例法因此衡宇单元售价为根底计较分担开辟衡宇地盘本钱的办法。普通而言，衡宇售价的上下，除取决于衡宇构造外，更次要是取决于衡宇的天文地位，异样构造的衡宇，门面房售价高于室第房。售价比例法需求分步调施行：

（一）计较或预估差别构造、差别用处衡宇的总售价以及均匀单元售价。

（二）应使用售价本钱比例计较非室第房逾额本钱售价，以剔除衡宇差别构造对售价的作用。使用售价本钱比例计较分担地盘本钱时，应将开辟的商品房分别为*绝对低的室第房以及*绝对高的非室第房两年夜类，将非室第房高于室第房的本钱称为逾额本钱，将与逾额本钱绝对应的售价称为逾额本钱售价：

逾额本钱售价=逾额本钱×（1本钱毛利率）

各种非室第房逾额本钱售价=（该类非室第房单元修建本钱-室第房单元修建本钱）×该类非室第房总面积×（局部衡宇售价总数÷局部衡宇本钱总数）。

（三）计较地盘本钱比例。地盘本钱比例是指地盘本钱与剔除逾额本钱售价后的售价总数的比例，计较公式为：

地盘本钱比例=占用地盘的局部本钱（地盘运用权代价）÷（局部衡宇售价总数-逾额本钱售价算计）×100%（四）计较差别用处衡宇应分担地盘本钱。公式为：

一、室第房应分担地盘本钱=该类衡宇售价×地盘本钱率

二、非室第房应分担的地盘本钱=（该类衡宇售价-该类衡宇的逾额本钱售价）×地盘本钱率合用范畴：计较既有室第用房又有贸易用房的地块开辟，或许纯贸易用房开辟的地盘本钱时，接纳售价比例法比较适合。

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