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房企未办预售证先收认购金，是否要视同预收款预缴增值税呢？(未办理房屋预售许可证怎么处理)
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房地产开辟企业未操持预售答应证不行售房，但仍有很多企业提早贩卖楼房收取几多不等的认购金。此时所收取房款还不是真实的衡宇贩卖款，既不行签署正式贩卖条约，也无所有法令保证，那末这类认购金能否要视同预收款预缴*呢？
依据《*、国度*对于片面推开停业税改征*试点的告诉》（财税〔2016〕36号）规则，房地产开辟企业采纳预收款方法贩卖所开辟的房地产名目，在收到预收款时依照3%的预征率预缴*。假如认购金属于预收款，则该当预缴*，反之不必预缴*。
在理论中，有人参考《国度*对于印发〈房地产开辟运营营业企业所得税处置方法〉的告诉》（国税发〔2009〕31号）第六条规则，企业经过正式签署《房地产贩卖条约》或《房地产预售条约》所获得的支出，应确以为贩卖支出的完成。据此以为房地产企业在不具有贩卖前提时所收取的认购款*处置也不该确认预收款，应同等于各中央*构造对于假意金、认筹金以及订金的征税处置。
片面营改增后，各地*构造对于房地产开辟企业预收款范畴根本明白为：分期获得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款获得的预收款以及定金等。假意金、认筹金以及订金则不属于预收款。
既然认筹金不属于预收款，那末未获得预售答应证以前收到全额或年夜局部的房款能否属于预收款呢？此时房地产企业与准客户的认购和谈已经经再也不算订金、假意金、认筹金的性子了，其已经明白了详细的房号，锁定了衡宇贩卖单价及贩卖金额，只等获得预售答应证以后便可操持正式贩卖条约，以是笔者以为实在质应属于预收款。在详细规范的掌握上，能够参照《河北省国度*局对于片面推开营改增相关策略成绩的解答之八》关于名目贩卖收取的认购金的*前提：房地产开辟企业以订金、理想金、假意金、认筹金等各类项目向购房人收取的金钱差别时契合以下前提的均属于预收款性子，应按规则预缴*：
1.收取的金钱金额不超越5万元（含5万元）；
2.收取的金钱从收取之日起三个月内乱偿还给购房人。
别的，房地产企业贩卖的无产权的车位、公开室、小产权房所收到的金钱算不算预收款呢？固然房地产企业与业主不行签署网签存案条约，但的确许多企业都在贩卖，只不外贩卖的属于运用权，其收存款项超越必然额度或不成偿还，笔者以为其性子契合了贩卖的本质，假如依照预收款预征*也契合以后理论征管的请求。
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