房地产公司向员工优惠售房的税务处理(房地产公司需要和哪些部门打交道)

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房地产公司向员工优惠售房的税务处理

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2008年，A房地产公司房产滞销，为缓解资金紧张局面，决定面向公司内部员工优惠销售商品房一批。对于有5年以上工龄的公司员工，以正常销售价格的60%为内部优惠价格；对于5年以下工龄的公司员工，以正常销售价格的80%为内部优惠价格。假定该公司房产正常的销售价格为4500元/平方米，平均建造成本为3000元/平方米。

该内部促销方案出台后，财务人员对于相关税务处理发生了分歧，问题主要有以下三方面：

1.营业税、土地增值税、企业所得税、个人所得税应当如何计算？

2.对员工的优惠价款是否应该视同“工资、薪金所得”计算征收个人所得税？

3.个人所得税的计税基数如何确定？是否按照正常销售价格与内部优惠价格的差额计算确定计税基数？

针对该方案的焦点问题，笔者分税种分析作出解答。

增值税

《增值税暂行条例》第七条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。

《增值税暂行条例实施细则》第二十条规定，纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：

（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（三）按下列公式核定：销售额＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－增值税税率）。

企业所得税

国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

土地增值税

国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）对于“非直接销售和自用房地产的收入确定”规定如下：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

对于上述内部促销方案来说，由于内部销售价格偏低，主管税务机关会根据以上营业税、企业所得税、土地增值税的政策规定，核定或调整企业计税收入，企业不应当有什么侥幸心理。

个人所得税

财政部、国家税务总局《关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）规定：

一、根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织（以下简称单位）在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。

二、除本通知第一条规定情形外，根据《个人所得税法》及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。

前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。

三、对职工取得的上述应税所得，比照国家税务总局《关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发〔2005〕9号）规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。

根据以上政策，该企业只要内部促销优惠价格不低于建造成本出售商品房给职工，就不用缴纳个人所得税。比如，对于5年以下工龄的公司员工以正常销售价格的80%为内部优惠价格是4500元×80%＝3600元，高于建造成本为3000元/平方米，就不用计算缴纳个人所得税；对于有5年以上工龄的公司员工以正常销售价格的60%为内部优惠价格，即销售价格为4500元×60%＝2700元，低于建造成本3000元/平方米，需要按照“工资、薪金所得”计算缴纳个人所得税。

以每套商品房100平方米计算，销售价款27万元，成本30万元，职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额为3万元，即计税基数为3万元，比照一次性奖金的个人所得税征税办法计算，个人所得税为4375元，5年以上工龄职工购房款以及个人所得税共计支出274375元，仅达到该公司正常商品房销售价格的60.97%，尽管略低于成本价格，但是对于加强公司员工的凝聚力无疑可以起到十分有效的激励作用。

点评

实践操作中，销售价格的制定往往是房地产开发企业税务筹划的重要方面，但是筹划不可能鱼与熊掌兼得，只要能解决关键问题就是好方案。

房地产企业“卖房赠物”的增值税分析

房地产企业在促销卖房过程中，经常采取赠送一些物品比如小家电、空调、小汽车等给潜在的客户或实际的客户，对此“卖房赠物”如何进行税务处理，需要我们加以关注。

增值税

根据《增值税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局令第50号）第四条第（八）项的规定，将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人视同销售货物。《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]附件1）第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；财政部和国家税务总局规定的其他情形。可见，从增值税政策来看，赠送行为分无偿赠送和有偿赠送两种行为。赠送客户的物品，如是无偿赠送，则属于视同销售行为；赠送客户的物品，如是有偿赠送，则不属于视同销售行为。

无论无偿赠送还是有偿赠送，都属于“销售”行为，增值税政策对销售行为又区分出“混合销售”和“兼营销售”。

《营业税改征增值税试点实施办法》第四十条规定，一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。根据该条规定，混合销售行为成立的行为标准有三点，一是其销售行为必须是一项；二是该项行为必须即涉及服务又涉及货物，其“货物”是指增值税税法中规定的有形动产，包括电力、热力和气体；“服务”是指属于改征范围的交通运输服务、建筑服务、金融保险服务、邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务等；三是一项销售行为中的销售货物与提供服务行为之间必须从逻辑上有着紧密的从属关系，即有了甲，才有了乙，乙的发生以甲的发生为前提，且两者之间有着密切关联。由此，我们注意到，房地产企业销售商品房中同时涉及货物的，严格意义上不属于混合销售行为。

对于什么是兼营销售，增值税税收文件没有给予定义。但对于兼营的增值税处理，有具体规定。《营业税改征增值税试点实施办法》第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。第四十一条规定，纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税[2016]附件2）对兼营行为的增值税处理又更一步做了明确规定，试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：1、兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率；2、兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率；3、兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。

综上，我们看到销售行为的增值税税收政策是这样“布局”的，“一项销售”行为里面有“混合销售”行为，“一项销售”行为里面除符合税收规定的“混合销售”以外，比如房地产企业销售商品房中同时涉及货物的一项销售行为，是什么销售行为？税收政策没有给予明确规定；两项或两项以上销售税率或征收率不同的行为，从目前的税收政策看，应该属于“兼营”销售，是否“兼营”仅包括两项以及两项以上的销售行为，税收政策也没有给予明确规定。如果“兼营”仅包括两项以及两项以上的销售行为，除此之外就是“一项销售”行为而不能断定就是“混合销售”，因为“一项销售”行为里面，除了“混合销售”之外还有一块“空白”之地。

根据上文分析，房地产企业赠送物品给予潜在客户，属于视同销售，对此大家基本没有疑问。对于一项销售行为中的“卖房赠物”，按照目前已有的增值税税收政策进行判断，既不属于“混合销售”又不属于“兼营”。

人们对于陌生事物的认知，总是望熟悉的事物上去靠，税务处理也是这样。实务中，房地产企业对于实际客户的“卖房赠物”，要么视为“兼营”，即销售房屋和赠送物品分别适用销售不动产的增值税税率和销售货物的增值税税率；要么视为“混合销售”，比如山东国税在回答房地产企业纳税人的“买房送装修、送家电如何纳税”的问题时，答到“房地产开发企业销售住房赠送装修、家电，作为房地产开发企业的一种营销模式，其主要目的为销售住房。购房者同一支付对价，可参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税”。从税法理论上来说，视为“兼营”或者视为“混合销售”都不正确，但实务毕竟是实务，实务就是这样“凑合”着。

对于视为“兼营”理解的，实务中有两种处理方法。一是“卖房赠物”按商业折扣处理；二是总销售金额在销售商品房和物品之间按其公允价值进行分解，分别按适用税率计税。

根据《国家税务总局关于折扣额抵减增值税应税销售额问题通知》（国税函[2010]56号）的规定，纳税人采取折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同一张发票上的“金额”栏分别注明，可按折扣后的销售额征收增值税。未在同一张发票“金额”栏注明折扣额，而仅在发票的“备注”栏注明折扣额的，折扣额不得从销售额中减除。也就是说，只要企业实施的捆绑销售行为能够将销售额和折扣额在同一张发票上分别注明，就可以按照折扣后的销售净额计算缴纳增值税，而如果企业将折扣另开发票，则不论财务上如何处理，均不能从销售额中减除折扣额缴纳增值税。因此，房地产企业在实际销售中赠送给购房者的物品，其价格可以按照商业折扣处理。对于“卖房赠物”发票的开具，因为有物品的出库，发票上需要显示数量、单价、金额、税率、税额等；另一方面再将赠送物品选中进行100%折扣即可。

对于总销售金额在销售商品房和物品之间按其公允价值进行分解的，房屋的销售按照适用税率计算税额，物品按照其适用税率计算税额，可以同时开在一张发票上或分别开具发票。

对于视为“混合销售”理解的，收到的总价款按照销售不动产的适用税率计算增值税，赠送的物品不计算增值税，发票栏上也不显示赠物的数量、单价、金额、税率、税额等，但个人建议应在发票备注栏里记载赠物的基本信息，并设置好赠物的备查账户，详细记录赠品的购进、赠送、结余情况。

房地产公司向员工优惠售房的税务处理上文介绍了增值税，企业所得税，土地增值税，个人所得税，这四个税种的处理方式，签订合同的话还是印花税，对此大家处理这个问题应该没有疑问了，还有其他疑问的，可以点击窗口咨询在线老师答疑！