开征房地产税是否扣除掉土地价格?(房地产税开征的利弊分析)

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开征房地产税是否扣除掉土地价格?

新的房地产税一大优点是避免了重复收税,可千万别在小的方面避免了重复收税,却在大的方面反而出现了新的重复收税.

房地产税立法初稿已基本成形,目前(7月16日)正在征求意见.据报主要内容有,房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并,具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定.

从税收调节社会公平来看,开征房地产税也是合理的.

长期以来,我国的房地产业税收一直落在流转税上,房地产建设环节涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花税;交易环节,卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税或个人所得税.换句话说,一旦拥有了商品房,也就基本上完了一切税收,除非继续交易.广而言之,我国现行的税收制度重点基本上也落在流转税上.换个角度看,也就是国人税赋负担大致上是均等的,但实际上这是不公平的,没有做到有钱的多缴税,没钱的少缴税甚至不缴税.尤其当前在基尼指数居高不下的情况下,更要尽快开征财产保有税.开征房地产税,无疑是一项可靠的财政收入,它甚至可以不必在意当地房地产业是否过热或过冷,因为它是财产保有税.

现在开征房地产税,实际上是增加财产保有税,而减少流转交易税.减轻流转交易税,也就减轻了普通购房者刚需购房的负担,而增加商品房保有税,就是加重了商品房投资投机者的投资成本.当投资品有了保有税,其投资成本高了,获利空间就相对压缩了.所以,这或许会影响楼价.因为,虽然限购令已执行了5年,然而就京沪穗深四大最热门的楼市来看,大约还有三分之一以上的商品房其实是主要被当作投资品的.

目前涉及房地产业的税收十分复杂,税种繁多.在营业税和土地增值税、城镇土地使用税和房产税、契税和印花税之间,都存在着一定的重复征收现象.我国当前财税改革的一大任务,就是利用新税种设计的时机将复杂税费归并统一.开征房地产税,最终效果是消除重复征税现象,并让各种规范性的税收体现在明处,尽最大可能减少暗处的、征税机关自由裁量性高的收费,实现税制优化,从而让企业与购房者所承担的税负明晰化.

但是,假如从财政税收收入或税收调控市场的角度去看房地产税,其影响不见得有多大.

如果房地产税税率定为1%的较高税率,可能影响房地产价格,降幅为房地产税率和资金贴现率的比值,现有房价或将有1%÷5%=20%的跌幅.考虑到通胀因素,中低收入税率的折扣,以及房地产税收用于城市基础建设带来的房地产的升值,房地产实际价格跌幅或在15%左右.开征房地产税,将取消流转环节中的二套房20%的房产个人所得税.以一套100万房产计算,征收1%房地产税后,房价可能贬值为85万左右.而100万房产在二手房市场,如果满五年,升值大概在一倍左右,需要缴纳(100-50)×20%=10万个人所得税,房产实际价值也在90万左右.

因此,开征房地产税对房价的下跌影响实在是有限的;当然,其对税收收入总额增加也极有限,但房地产税是旱涝保收的,房地产交易所得税在市场不景气时则会有所减少.只是有个问题不能不厘清.新的房地产税一大优点是避免了重复收税,可千万别在小的方面避免了重复收税,却在大的方面反而出现了新的重复收税.

新的房地产税是根据房地产的评估值作为征税基础,而评估值是以市场价值为基础.目前市场商品房价格很高.如果单纯从商品房的价值看,其总价格无论如何达不到现在的市场价格.实际上,现有商品房价格中包含了土地价格.我国规定,土地国有.商品房下的土地使用期限最长70年,购房者在购房时已一次性地付足了70年土地使用费.那么,开征新的房地产税时,是否仅对扣除了土地价格的商品房价格计税?须知,商品房下之土地并非业主所有,业主似也不必缴纳非其所有物的保有税.可是现在准备开征的是房地产税而不是房产税.如果计税基础是完整的包括土地在内的商品房价值计税,那是否重复征税?

在正式立法开征房地产税时,对这个绕不过去的问题,须对全体征税对象说清楚.

国有出让土地与划拨土地拆迁补偿的区别?

一、关于土地出让和划拨

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条规定:"土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为.

土地使用权出让应当签订出让合同."第四十三条规定:"划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权.前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税."出让土地与划拨土地的区别之一为,出让土地使用人向国家支付了土地使用权出让金,划拨土地使用人取得土地使用权为无偿取得.

二、国有出让土地与划拨土地拆迁补偿的区别

如上所述,出让土地使用人向国家支付了土地使用权出让金,划拨土地使用人取得土地使用权为无偿取得,那么拆迁时就补偿来说最大的区别为划拨土地没有土地使用权的补偿,出让土地有土地使用权的补偿.

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