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租赁合同风险的承担的规定是什么(租赁合同法律风险)
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租赁合同风险的承担的规定是什么
《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定:"因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同."
一、不可归责于承租人的事由有下列几种情况:
(1)因不可抗力的原因造成租赁物毁损、灭失的.不可抗力是指不能预见、不能避免、并且不能克服的事件.按照本法的规定,不可抗力是免责的事由之
一,因此,在出现不可抗力时,租赁物毁损、灭失了,承租人不承担责任.
(2)因意外事件造成租赁物毁损灭失的.在(1)和(2)的这两种情况下,不可抗力和意外事件都是租赁合同双方当事人都没有过错,既不可归责于承租人,也不可归责于出租人,而出现了租赁物毁损、灭失的情况.在这种情况下,法律如何在当事人之间进行利益划分是一个很重要的问题.按照民法的一般原则,物的风险是往往是由物的所有权人承担的,即所有权人承担对物的毁损、灭失的风险.本法在买卖合同中规定了买卖合同标的物的风险责任交付后转移至买受人的一般原则.在租赁合同中,多数情况下,出租人是租赁物的所有人,当发生不可归责于双方当事人的情况时,租赁物发生毁损、灭失,这个风险责任就应当由出租人来承担.
(3)因出租人不履行义务造成租赁物毁损灭失的.在此种情况下,由于出租人有过错,造成租赁物的毁损、灭失,当然应当由其承担损失的责任.
二、在上述三种情况下,由于承租人对租赁物已不能使用或使用的效能受到了影响,本条规定承租人可行使以下权利:
(1)要求减少租金.减少租金一般适用于租赁物部分毁损,但还能够使用,或者是承租人已经支付了部分租金,租赁物全部毁损、灭失了,已支付的租金不再返还,末支付的租金不再支付.若租赁物的毁损是因出租人的过失而发生的,此时承租人可以请求减少租金,并且可以请求损害赔偿.另外,承租人请求出租人履行维修义务并不妨碍租金减少请求权,承租人仍然可以请求减少租赁物使用收益不完全期间的租金.承租人要求减少租金时,该要求只能就以后的租金产生效力,即租金只能向将来发生效力,没有溯及力.
(2)不支付租金.不支付租金一般是指租赁物虽然部分毁损,但已失去其效用或者租赁物全部毁损、灭失,承租人已不能使用该租赁物,当然可以要求不支付租金.不支付租金的法律后果实际上是合同已不可能履行,当承租人不支付租金时,如果出租人同意,合同实际上是协议解除,合同终止.
(3)解除合同.这里规定的解除条件比本法第九十四条第一项规定的"因不可抗力致使不能实现合同目的"的范围还要宽.
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