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房地产开发企业土地增值税的税收筹划(房地产开发企业土地增值税怎么计算)

编辑:rootadmin

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房地产开发企业土地*的税收筹划

针对房地产企业而言,传统的税收筹划集中在土地*上,土地*筹划的总体思路是,降低增值额进而降低增值率,以达到少交甚至不交土地*的目的。土地*的筹划方法主要有以下几种:

1、利用临界点

按照税法规定,纳税人建造普通标准住宅*,增值额未超过扣除项目金额的%时,免征土地*。从纳税筹划的角度考虑,企业可选择适当的开发方案,避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。

由于土地*适用四级超率累进税率,当增值率超过%、%、%时,就会适用更高的税率。企业可以利用土地*的临界点进行筹划,避免出现适用更高一级税率的情况。

2、收入分散

对于包含装修和相关设备的房屋,可以考虑将合同分两次签订。首先和购买者签订毛坏房销售合同,随后和购买者签订设备安装以及装修合同。经过这样处理,房地产企业仅就毛坏房销售合同缴纳土地*,从而达到节税的目的。

3、选择适当的利息扣除方法

房地产企业*利息扣除的限额分为两种情况,一种是在商业银行同类同期*利率的限度内据实扣除,另一种是按税法规定的房地产开发成本的%以内扣除。这两种扣除方式为企业进行税收筹划提供了空间,企业可根据自身实际情况,选择较高的一种进行扣除。

房地产开发企业土地增值税的税收筹划(房地产开发企业土地增值税怎么计算)

4、代收费用并入房价

很多房地产开发企业在销售开发产品时,会代替相关单位或部门收取一些价外费用,比如说管道煤气初装费、有线电视初装费、物业管理费以及部分政府基金等。这些费用一般先由房地产企业收取,后由房地产企业按规定转交给委托单位,有的房地产企业还会因此而有结余。对于代收费用有两种处理方法,第一种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取;第二种是在房价之外单独收取。是否将代收费用计入房价对于计算土地*的增值额不会产生影响,但是会影响房地产开发的总成本,也就会影响适用的增值率,进而影响土地*的税额。企业利用这一规定可以进行税收筹划,选择第一种处理方式。

5、增加扣除项目金额

在市场可以接受的范围内,房地产企业可以采取适当加大公共配套设施的投入,改善小区环境,提高装修档次,以增加扣除项目金额,从而使增值率降低。投入的成本可以通过提高售价得到补偿,加大公共配套设施投入还可以提高产品的竞争力,扩大市场影响力,可谓是一举多得。要注意的是增加扣除项目金额并不意味着虚开建安*虚增成本,虚开建安*属于偷*款的行为。

6、费用转移、加大开发成本

会计制度对房地产企业的“管理费用”、“销售费用”和工程项目的“开发间接费用”并没有严格的界定。在实际业务中,开发项目的行政管理、技术支持、后勤保障等也无法与公司总部的业务截然分开,有些费用的列支介于期间费用与开发费用之间。企业在组织机构设置上可以向开发项目倾斜,把能划归开发项目的人员尽量列为开发项目编制,把公司本部和开发项目混合使用的设备划归开发项目使用。这样把本应由期间费用列支的费用计入了开发间接费用,加大的建造总成本,会带来1.3倍1+%+%、的扣除金额,从而降低增值额和增值率。

7、成本核算对象筹划

房地产公司在同时开发多处房地产时,可以分别核算,也可以合并核算,两种方式所缴纳的税额是不同的,这就为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲,合并核算的税收利益大一些,但也存在分别核算更有利的情况。具体来讲,对同一地点、结构类型相同的群体开发项目,如果开工、竣工时间接近,又由同一施工队伍施工,可以合并为一个成本核算对象。对个别规模较大、工期较长的开发项目,可以按开发项目的一定区域或部分,划分成本核算对象。

8、利用合作建房

按照税法规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地*。房地产开发企业可充分利用该项政策,选择合作建房的方式进行项目开发。

9、利用代建房

代建房指房地产开发企业代客户进*地产开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。房地产企业如果有代建房业务,其收入属于劳务收入性质,不属于土地*的征税范围。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负,但前提是在开发之初就能确定最终用户,实行定向开发。

、在合法的前提下延后土地*清算时点

房地产公司可适当与主管地税局沟通,尽可能延后土地*清算时点,或更换税负相对较轻的项目进行清算;对于能实行以预征代清算的项目,应主动争取以预征代清算。

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