房产增值税计税方法(房产增值税计税依据及计算方式)

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房产*计税方法

年5月1日起实行营改增，取消营业税，开始征收*。新的税费政策规定是满2年住房过户免除5%*。

《关于全面推开营业税改征*试点的通知 》规定：

个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征*；个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳*。

上述政策只适用于除北、上、深、广外的城市。

而针对北、上、深、广的政策是：个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征*。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳*；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳*。

房产*计算公式

从计税原理上说，*是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消售者负担，有增值才征税没增值不征税，但在实际当中，商品新增价值或附加值在生产和流通过程中是很难准确计算的。因此，我国也采用国际上的普遍采用的税款抵扣的办法，即根据销售商品或劳务的销售额，按规定的税率讲算出销项税额，然后扣除取得该商品或劳务时所支付的*款，也就是进项税额，其差额就是增值部分应交的税额，这种计算方法体现了按增值因素计税的原现。

公式为:应纳税额=销项税额-进项税额

举例：

销售A商品件，不含*单价元，不含*销售额就为*=元

设*税率为%，那么A商品的销项税额为：*%=元

购进A商品时，每件支付元（含税），总金额为*=元（含税），应化成不含税为：/(1+%)=.元,税额为:.*%=.元.

以上件A商品的新增价值为-.(不能减,因为是含税,要化成不含税)=.元,税率是%,所以应纳*税额为:.*%=.元.但在税法当中是不采用这种算法的,在此是为了让你对增值部分有个更直观的理解,才这样举例的,税法上正确的算法如下:

应纳*税额=销项税额-进项税额

=-.

=.元

备注:两种方法算出的结果相差0.元(.-.)是购进时元为含税金额化为不含税时之差,为正常情况,实践中按防伪*上的税额计算即可)