房地产企业增值税计算缴纳分录？(房地产企业增值税预征率)

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房地产企业*计算缴纳分录?

全面营改增后，销售不动产、不动产租赁、销售建筑服务，特定条件下需要预缴*。如：一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管*机关进行纳税申报；再如：房地产开发企业一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时，按照3%的预征率预缴*。

案例分析

案例：假定A房地产开发公司甲项目（老项目、一般计税）于年6月1日采用预收款方式销售住房一套，收取款项万元，6月份期末由“应交税费-应交*”结转至“应交税费-未交*”的金额为7万元（应交税费与*有关的科目设置如附表，暂不考虑其他业务）。根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目*征收管理暂行办法》（国家*公告年第号）相关规定，A房地产开发公司应在7月份申报期内，向项目所在地主管国税机关预缴*3万元（÷1。×3%）。如果企业不计提应预缴的税款，直接在7月份缴纳：

借：应交税费-预缴* 3

贷：银行存款 3

这样做，会有两个小麻烦，一是在七月申报期内需要重新梳理、核对六月份预收房款的情况，然后计算并缴纳应预缴的*；二是在七月份缴纳六月应纳税款时，需要一并做这样的会计处理才行：

借：应交税费-未交* 7

贷：应交税费-预缴* 3

银行存款 4

如果不做上述会计处理，直接按七月份“应交税费-未交*”的期初余额申报缴纳*，会使预缴的*没能抵减应缴纳的*。

出现这两个麻烦，是因为在发生预缴义务时，未做预缴税款的“计提”处理。根据预缴*的规定，发生纳税义务（如销售建筑服务）或收到预收款（如预售房屋）时，纳税人负有预缴税款的义务，此时，应确认为企业的一项负债，通过“应交税费——预缴*”核算，由于该负债可以抵减未来应纳*款，所以，同时应当将其确认为一项资产，通过“应交税费——未交*”来核算。于是，上面的案例中，在收到预收款万元的当月（6月份），应进行这样的会计处理：

借：应交税费——未交* 3（确认为资产）

贷：应交税费——预缴* 3（确认为负债）

这样的会计处理后，6月份期末，“应交税费——未交*”的余额是贷方4万元（7-3），“应交税费——预缴*”余额是贷方3万元。这样，在七月申报期内，无须核对上月预收房款情况，只需根据七月份期初“应交税费——未交*”、“应交税费——预缴*”余额情况，在申报期内缴纳税款即可：

借：应交税费——预缴* 3

应交税费——未交* 4

贷：银行存款 7

应预缴的税款做计提的会计处理，还有一个好处是:提醒纳税人按期预缴*。不按规定预缴*，后果也很严重。国家*公告年第号第二十八条规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按本办法规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照《税收征收管理法》及相关规定进行处理。因此，纳税人未按规定预缴*，*机关会处以少缴税款%到五倍的罚款。如果没有少缴，但未按期预缴，则要自滞纳之日起按日加收万分之五的滞纳金。

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