房地产企业以土地换房屋的会计处理(房地产企业以土地入股如何交纳企业所得税)

编辑：rootadmin

　　对于房地产开发企业出资、合作方出地的合作建房，房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价换取了部分土地的使用权，发生了销售不动产的业务，应当按“销售不动产”税目征收营业税。由于双方通过以物易物方式进行交易，并没有发生实际的现金结算，因而需要核定房地产开发企业*不动产的营业额。

　　案例1：

　　[案情说明] 年8月日，湖北滨江同仁医院同莱克斯（武昌）房地产开发有限公司合作建房。合作协议规定，湖北滨江同仁医院出地，莱克斯（武昌）房地产开发有限公司出资万，楼房建成后交由莱克斯（武昌）房地产开发有限公司使用年，年期满，楼房使用权归湖北滨江同仁医院。莱克斯（武昌）房地产开发有限公司在使用期限内，每年定期向湖北滨江同仁医院交纳5万元。但湖北滨江同仁医院仅将每年收取的5万元列入经营收入申报纳税，而未将莱克斯（武昌）房地产开发有限公司出资额万元列入经营收入，申报缴纳营业税。

　　[分析指导] [国税函发（）号]文件对合作建房征收营业税的问题作了明确规定：合作建房中以出租土地使用权，是指一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，甲方是以出租土地使用权代价换取建筑物，发生了出租土地使用权的行为，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

　　因此，湖北滨江同仁医院以租土地使用权为代价换取房屋所有权，应按“服务业——租赁业”缴纳营业税，除将每年收取的5万元列入营业收入外，还应将出资额万元按租赁期年分摊列入，每年作为经营收入。另外，由于楼房建成后，产权实际归属湖北滨江同仁医院，投资额应视同湖北滨江同仁医院房产价值征房产税。

　　案例2：

　　[案情说明] 年1月8日苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司与邓州高级职业学校合作建房，邓州高级职业学校出地平方米，年9月2日建成的房屋面积为平方米，按照协议规定，双方按5：5的比例分配房屋，邓州高级职业学校得到房屋平方米。

　　[分析指导]对于苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司来说，即意味着以平方米的房屋换取了平方米的土地使用权，发生了销售平方米房屋的业务，应当对销售的这平方米房屋按照“销售不动产”税目征收营业税。

　　由于没有发生实际的价款结算，因而需要核定这平方米房屋的营业额。

　　按照税法规定，房地产开发企业应当按下列顺序核定房屋的营业额：

　　（1）按企业当月销售的同类不动产平均*核定。

　　（2）按企业最近时期销售的同类不动产的平均*核定。

　　按下列公式核定计税*：

　　计税*＝营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1－营业税税率）

　　苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司销售的同类房屋的平均销售*为每平方米4 元，则销售该平方米房屋的营业额为万元；

　　若苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司9月没有销售同类房屋，则前一段时间销售过同类房屋，其平均销售*为每平方米4 元，则销售该平方米房屋的营业额为万元；