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房地产会计核算入门（二）(房地产会计核算地上地下成本分摊)
编辑：rootadmin这样可以保证在做财务决算时，与往来单位对账可以一目了然，这一工作应该引起相当的重视，等到决算时再来清理，工作量大得无法想象。
预收账款 现在的销售模式都是预售的模式，预收账款也要采取往来客户核算的模式。很多公司采用表代账的模式，这一点并不好，财务基础数据没有，很难保证准确性，如果有很好的销售控制软件来控制，也可以用表代账的模式。千万不要相信EXECl 表这种电子文件，没有一个人能保证在频繁地*作中不会出现错误，一旦出现，根本没有办法追溯，将让你痛苦不已。因为它无法记录过程，而财务软件则不同，能够告诉你形成最后结果的过程。在预收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分开来，才至于出现你的老板会找你要什么数据，而你拿不出来的局面。也为你后期项目预测回款提供一定的依据。
代销商品款 不用
应付工资、 应付福利费、 应付股利与其它无异。
应交税金 房地产开发企业没有*，在此不表。
房地产企业的营业税及附加、土地*和所得税需要预缴，这个各地情况不一样，具体以主管*部门的要求为准，从近几年来看，房地产开发企业的纳税情况在税款中占有很大的比例，所以在税款的缴纳上可以与*部门做一定的沟通，具体缴纳情况则要看与*部门的沟通情况了。
账务处理上则有几种不同的形式，根据企业报表的具体需要而定。
有的企业把预缴的税款放在本科目的借方，也有的企业把预缴的税款放在存货里，如果*关系好，容易核亏，放在损益表也无不可，不能死搬会计准则。
其它应交款 与其它行业与异。
其它应付款 一般来讲，预收的房屋销售款应在预收账款的核算，如果为了会计报表的需要，有可能需要放在此科目。在项目发包的过程中，会要求施工单位交纳一定的工程进度质量保证金也会在此科目核算，亦要用往来核算，建议先整体规划好。二级明细设成存入保证金、合作单位往来、暂收房款定金等，可根据项目具体情况来考虑。
预提费用 在计算银行*利息时可能用到，你要想简单的话，可以直接根据银行收*利息的单子计入开发间接费用将利息资本化或计入财务费用。
待转资产价值、 预计负债、 应付债券、 专项应付款、 递延税款一般不用。
长期应付款 一般房地产公司都会有营业税返还的相关政策，收到财政相应的补贴时，一般放入此科目。
长期借款 核算银行*。
实收资本 已归还投资 资本公积 盈余公积 本年利润 利润分配与其它无异。
开发成本 开发成本的核算明细一般分为土地及*、前期费用、建安工程、基础设施、配套费用、开发间接费（系 转入），建议在建立核算体系之前与成本控制部门（预算部门）进行沟通，最好做到预算部门的口径与财务部门核算的口径一致，确保后期项目决算、对账工作的顺利进行，不要弄成预算部门和财务部门提出来的数据不一致，这样会令老板非常生气，结果两个部门都会挨骂。
开发间接费用 一般核算项目期间的银行*利息及工程现场部门的费用，一般包括工程部门、设计部门、成本控制部门、综合报建部门的费用。
主营业务收入、 其他业务收入、 投资收益、 补贴收入、 营业外收入、 主营业务成本、 主营业务税金及附加、 其他业务支出、 营业费用、 管理费用、 财务费用、 营业外支出、 所得税、 以前年度损益调整等损益类科目与其它无异。关于房地产收入的确认，请详细看一下国税发- 号文，讲得很详细。
房地产会计核算是比较简单的，主要是往来的核算比较繁杂，因为在其它应收、应付核算要建立比较好的核算体系可以减少很多的工作量，这一点非常重要。
另外一点收入确认按国税发- 号文确定。
房地产行业的税收比较复杂。需要重点关注，同时房地产行业所涉税种多属地方税，各地的政策亦不完全相同，应多与主管*机关沟通。关于税的问题，可以请*代理，一般*代理和*机关有长期的沟通，亦有相当的关系，可以节约企业的沟通成本。
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