房地产开发企业土地成本扣除条件(房地产开发企业的土地使用权计入哪里)

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房地产开辟企业地盘本钱扣除前提

答：例：某房地产开辟公司（普通征税人），2016年2月在获得的8000平方米的地盘长进*屋开辟，分二期开辟。地盘本钱17010万元（含地盘出让金及*抵偿费），计划修建总面积37400平方米。一期制作6＋1型多层室第9600平方米，占空中积（含小区内乱路途、绿地等公摊面积）2600平方米，契合浅易计税前提，实施浅易计税；二期制作30层型高层室第18000平方米，占空中积2200平方米，接纳普通计税方法；名目配套建立黉舍9800平方米，占地3200平方米，建成后间接移交当局相关部分。（为简化计较，本例假定企业以分期名目动作地盘*清理名目以及企业所得税本钱核算工具）

一、*：

在房地产开辟企业*的计较中，关于浅易计税名目，无需思索地盘价款。普通计税办法计税的，地盘价款动作贩卖支出的扣除项。

贩卖额=（局部价款以及价外用度-当期许可扣除的地盘价款）÷（1+11%）

当期许可扣除的地盘价款=（当期贩卖房地产名目修建面积÷房地产名目可供贩卖修建面积）×领取的地盘价款

当期贩卖房地产名目修建面积，是指当期停止征税报告的*贩卖额对应的修建面积。房地产名目可供贩卖修建面积，是指房地产名目能够*的总修建面积，不包罗贩卖房地产名目时未独自作价结算的配套大众设备的修建面积。

二期合计可扣除地盘价款：17010*18000/（9600+18000）=11088万元。企业应树立台账注销地盘价款的扣除状况，扣除的地盘价款不得超越征税人实践领取的地盘价款中二期分担的可扣除地盘价款11088万元。

假定二期名目本期贩卖面积4000平方米

则本期*支出可扣除地盘价款=17010*4000/（9600+18000）=2465.22万元。

二、地盘*：

关于房地产开辟企业成片受让地盘运用权后，分期分批开辟、让渡房地产的，其扣除名目金额确实定．可按让渡地盘运用权的面积占总面积的比率计较分担，或按修建面积计较分担，也可按*构造确认的其余方法计较分担。这里的总面积以及总修建面积，依据国税函〔1999〕第112号及国税发〔2006〕第187号的规则，应是可让渡面积，即开辟总面积（修建面积）减除不行让渡的大众设备用空中积（修建面积）后的盈余面积（修建面积）。

一、占空中积法：

（1）一期开辟地盘面积占总地盘面积的比率＝2600÷4800×100%＝54%

一期应担负的地盘价款＝17010×54%＝9185.4万元

（2）二期开辟地盘面积占总地盘面积的比率＝2200÷4800×100%＝46%

二期应分担的地盘价款＝17010×46%＝7824.6万元

二、修建面积法：

（1）一期开辟修建面积占总修建面积的比率＝9600÷（9600+18000）×100%＝35%

一期应担负的地盘价款＝17010×35%＝5953.5万元

（2）二期开辟修建面积占总修建面积的比率＝18000÷（9600+18000）×100%＝65%

二期应分担的地盘价款＝17010×65%＝11056.5万元

（注：接纳差别的分派办法，差别的本钱工具分管的本钱用度不尽相反，实践任务中尽量接纳较公道的分派办法。本案按修建面积法比拟公道）

3、企业所得税：

关于房地产开辟企业地盘本钱，国税发〔2009〕31号规则，普通按占空中积法停止分派。假如确需分离其余办法停止分派的，应获得*构造赞同。

一期名目地盘面积占总地盘面积=2600/（2600+2200+3200）=33%

一期应担负地盘本钱=17010×33%=5613.30万元

二期名目地盘面积占总地盘面积=2200/（2600+2200+3200）=28%

二期应担负地盘本钱=17010×28%=4762.80万元

大众配套设备（黉舍）占总地盘面积=3200/（2600+2200+3200）=39%

大众配套设备（黉舍）应担负地盘本钱=17010×39%=6633.90万元

（ 注：关于无偿移交当局及属于部分业主不行有偿让渡的大众设备应独自动作过度性本钱工具核算，并按实在际发作的局部本钱依据修建面积法分派计入一二期名目本钱）

由上看来，因为各类种规则的差别，形成地盘本钱在差别税种间的归集以及分派也各不相反，并间接作用着相干税种的计较。倡议房地产企业严厉比较相干规则，并树立完美分税种的辅佐帐以及台帐，保证地盘本钱的精确核算，实时防备以及躲避涉税危急。

房地产企业地盘本钱能抵扣出项吗？

房地产开辟产物计税本钱包罗地盘征用费及*抵偿费、后期工程费、修建装置工程费、根底设备建立费、大众配套设备费，开辟直接费六项。此中，地盘本钱普通占有计税本钱的40%以上。因而，“营改增”后地盘本钱可否抵扣、怎样抵扣，就成为决议房企税负上下的枢纽地点,房地产企业地盘本钱将在账务处置、营业形式等面对诸多应战。

房地产企业获得地盘的方法具备百般性，比方地盘让渡，地盘出让，股权收买，协作建房等等,均属于发作地盘运用权转化性子的*应税举动，这类获得地盘的方法完整能够在计较房地产企业*时，使用抵扣法来完成地盘本钱出项税额的抵扣。许可房企凭*门监制的地盘公用收条等动作抵扣凭据，房企的税负将有所加重。

笔者根据“营改增”试点新税政，*归结梳理“营改增”房企地盘本钱不行抵扣出项税或不得扣除的十一种情况，供“营改增”试点企业参照以及自创。同时，倡议征税人从实*层面的详细请求动身，亲密存眷地盘本钱抵扣出项税的策略法例以及主管*构造营改增征管静态，慎重*作地盘本钱抵扣出项税的相干事变，在尽享“营改增”新税政盈余的同时，注重防控地盘本钱不行抵扣出项税的*危急。

01地盘价款之外的其余地盘本钱名目

房地产开辟企业中的普通征税人贩卖自行开辟的房地产名目，合用普通计税办法计税，依照获得的局部价款以及价外用度，扣除当期贩卖房地产名目对应的地盘价款后的余额计较贩卖额。

领取的地盘价款，是指向当局、地盘办理部分或受当局拜托收取地盘价款的单元间接领取的地盘价款。而《房地产开辟运营营业企业所得税处置方法》国税发[2009]31号第二十七条第一款，,明白的开辟产物地盘计税本钱收入的实质为：地盘征用费及*抵偿费。

指为获得地盘开辟运用权(或开辟权)而发作的各项用度，次要包罗地盘卖价或出让金、年夜市政配套费、契税、耕地占用税、地盘运用费、地盘闲置费、地盘变卦用处以及超面积补交的地价及相干税费、*抵偿收入、安顿及动迁收入、回迁房制作收入、农作物抵偿费、危房抵偿费等。

也即是说，根据财税[2016]36号文献规则，房地产公司从蒲月1往后，能扣除的本钱只限于地盘出让金，而地盘出让金的扣除必需凭外地*门开具的行政治业收收条扣除。因而，市政配套费、*抵偿费、排污费、异地人防建立费不成以抵扣出项税。

地盘本钱除了地盘卖价或出让金许可抵扣*出项税额之外，其余地盘本钱组成名目一概不得抵扣*出项税额。

02股权收买被收买方地盘属于国度无偿划拨

股权收买是指一个公司收买另外一公司的股权，失掉了被收买方的地盘，假如被收买方的地盘是经过招拍挂获得的，收买方按被收买方本来获得的疆土部分出具的行政治业性收条，抵扣11%。假如被收买方的地盘是经过让渡所得失掉的地盘，被收买方本来对地盘的入账代价，以本来被让渡方视同贩卖开具的*作价，假如被收买方是经过国度无偿划拨来的则不行抵扣出项税的。

03协作建房方法视同贩卖获得地盘

协作建房，是指由一方供给地盘运用权，另外一方供给资本的协作建房。对非房开公司出地盘，房地产公司出资本的协作建房，非房地产公司视同贩卖，依照让渡地盘运用权计征11%的*，也即是说，非房地产公司与房地产公司协作建房，商定分房产或分成本，不管哪类方法，都视同贩卖。

此前，《对于停业税多少策略成绩的告诉》(财税[2003]16号)文献规则：“单元以及团体贩卖或让渡其置办的不动产或受让的地盘运用权，以局部支出减去不动产或地盘运用权的置办或受让原价后的余额为停业额。也就表示着地盘代价在受让地盘运用权时，假如受让的地盘运用权局部支出年夜于地盘运用权置办或受让原价，计税根底发作了变革，因而，营改增后地盘本钱依照初始代价受让，房地产企业能够按出地一方供给的行政治业性收条扣除其出项税额。视同贩卖且受让的地盘运用权局部支出年夜于地盘运用权置办或受让原价的话，即便非房开公司（出中央）可以供给正当无效的行政治情性收条，就不行抵扣其出项税额。

04超越征税人实践领取的地盘价款

《房地产开辟企业贩卖自行开辟的房地产名目*征收办理暂行方法》国度*通告2016年第18号第七条规则，普通征税人应树立台账注销地盘价款的扣除状况，扣除的地盘价款不得超越征税人实践领取的地盘价款。

05贩卖房地产老名目合用浅易办法计税

普通征税人贩卖自行开辟的房地产名目，合用普通计税办法计税，依照获得的局部价款以及价外用度，扣除当期贩卖房地产名目对应的地盘价款后的余额计较贩卖额。

普通征税人贩卖自行开辟的房地产老名目合用浅易计税办法计税的，以获得的局部价款以及价外用度为贩卖额，不得扣除对应的地盘价款。普通征税人贩卖自行开辟的房地产老名目，能够挑选合用浅易计税办法依照5%的征收率计税。已经挑选浅易计税办法计税的，36个月内乱不得变卦为普通计税办法计税。房地产老名目，是指：（一）《修建工程动工答应证》说明的条约完工日期在2016年4月30日前的房地产名目；（二）《修建工程动工答应证》未说明条约完工日期或许未获得《修建工程动工答应证》但修建工程承包条约说明的完工日期在2016年4月30日前的修建工程名目。

06预收款预缴*地盘价款

房地产开辟企业以预缴税款抵减应征税额,应以完税凭据动作正当无效凭据。依据以上规则,对房地产开辟企业预收款预缴*，在计较预缴*时不行扣除价款。对预收款预缴*时,不得开具*。因而,预缴预收款*,能够挑选浅易计税办法计税,依照5%的征收率计较，其实不得开具*。

07计较应税贩卖额非当期对应的地盘价款

地盘价款并不是一次性从贩卖额中扣除，而是要跟着贩卖额确实定，逐渐扣除。也即是说，只要房企将一切“可供”贩卖的面积卖完时，地盘价款才会局部扣除。

因而，在计较应税贩卖额时，非当期对应的地盘价款不得扣除。当期许可扣除的地盘价款计较公式为：

当期许可扣除的地盘价款=（当期贩卖房地产名目修建面积÷房地产名目可供贩卖修建面积）×领取的地盘价款

以上具体引见了房地产开辟企业地盘本钱扣除前提是如何的，也引见了房地产企业地盘本钱能抵扣出项吗。动作一位房地产开辟企业的管帐职员，出格是把握*的管帐职员，必然要十分分明，地盘本钱的扣除前提。假如你浏览了本文实质，仍然不是很大白，那末征询一下在线教师吧。