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房地产企业资金借贷的税务处理及风险?(房地产企业资金监管账户)
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房地产企业资金借贷的税务处理及风险?
一、房地产企业资金借贷的合法性问题 《公司法》第一百一十五条规定:公司不得直接或者通过子公司向董事、监事、高级管理人员提供借款.第一百四十八条规定:董事、高级管理人员不得有下列行为:(三)违反公司章程的规定,未经股东会、股东大会或者董事会同意,将公司资金借贷给他人或者以公司财产为他人提供担保.
最高人民法院发布的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(法释[2015]18号)明确:1、民间借贷包括自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通.2、年利率24%以内受法律保护,24%至36%作为一个自然债务区,年利率36%以上的无效.3、企业为了生产经营的需要而相互拆借资金,司法应当予以保护.4、人民法院应当认定民间借贷合同无效的五种情形.
从以上规定可以看出,除了公司法的限制条款外,符合法释[2015]18号文的相关规定,公司与个人、法人及其他组织之间的资金借贷是法律所允许的.
二、增值税处理 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016] 36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》规定,贷款,是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动.
因此,如果房地产企业借款给他人使用并取得利息收入,需要按照贷款服务缴纳增值税,一般纳税人的税率为6%.
实务中,如果房地产企业借款给个人股东使用,不收利息,增值税应如何处理?
附件1第十条规定,销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产.
第十四条规定,下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外;单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外;财政部和国家税务总局规定的其他情形.
据此,房地产企业借款给个人股东使用属于单位向个人无偿提供贷款服务,应按照视同销售处理,需要交纳增值税.
房地产企业账务处理程序?
房地产会计的主要特征是涉及房地产开发的成本和产品,与其他行业不同.
成本方面专设 开发成本,二级设土地出让金,三通一平,利息费用,工资,等等
产品存货专设 开发产品
几个比较特殊的地方:土地的入账,开发成本-土地出让金,不能入无形资产
借款利息,用于开发项目的,记开发成本-利息,不入财务费用
税务方面主要涉及营业税,及其附加税,并且大多按照预收账款来算
完工,将开发成本转入开发产品,完成销售时,将预收账款转入营业收入,同时结转开发产品.
其他的和一般企业差不多.
大家都知道凡是与"高级"沾边的,肯定就不是轻而易举拿下的,所以,想要获得中级会计证,就要懂得把握机遇,做好迎接挑战的准备!
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