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不动产出租过程中有哪些涉税风险(不动产出租管理办法)

编辑：rootadmin

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不动产出租过程中有哪些涉税风险

一、*纳税义务发生时间

（一）法规依据：

《营改增试点实施办法》第四十五条 *纳税义务、扣缴义务发生时间为：

1.纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具*的，为开具*的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

2.《*、国家*关于全面推开营业税改征*试点的通知》（财税〔〕号）《附件1：营业税改征*试点实施办法》第四十五条第二款规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

根据纳税义务发生时间的相关规定，同一项不动产出租行为，可能会因为*开具时间、收款时间以及合同约定付款时间等不同而出现纳税义务发生时间不同的情况。

（二）案例：

1.先开具*情形： A公司于年6月1日与甲公司签订房屋租赁合同，租期一年（年6月1日—年5月日），年租金万元，分季支付。合同约定，A公司于年6月日将一年万元租金*开给甲公司。

根据“先开具*的，为开具*的当天”的规定，纳税义务发生时间为*开具当天，即年6月日需要按万元计算*销项税额。

2. 预收款情形：A公司于年5月日与乙公司签订房屋租赁合同，租期一年（年6月1日—年5月日），年租金万元。A公司于年5月日一次性收取一年万元租金。

根据“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”的规定，纳税义务发生时间为收到预收款的当天，即年5月日需要按万元计算*销项税额。

3. 合同约定付款日期情形：A公司于年6月1日与丙公司签订房屋租赁合同，租期一年（年6月1日—年5月日），年租金万元，分季支付。合同约定，A公司于年6月日收取第一季度租金万元，由于丙公司出现债务危机，租金尚未支付。

根据“取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期”的规定，纳税义务发生时间为书面合同确定的付款日期，即虽然没有收到租金，但仍需要在年6月日按照万元计算*销项税额。

（三）其他个人采取预收款形式出租不动产的特殊规定

《国家*关于全面推开营业税改征*试点有关税收征收管理事项的公告》（国家*公告年第号）规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征*优惠政策。

根据号文中“租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”的相关规定，预收租金不能按月（季度）分摊计税，应当在收到租金的当月（季度）全额计入销售总额。但是，“其他个人”例外。其他个人，指个体*户之外的个人。其他个人取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征*优惠政策。

二、**开具

（一）法规依据：

1.《纳税人提供不动产经营租赁服务*征收管理暂行办法》（国税*年第号公告）（以下简称“暂行办法”）第十一条小规模纳税人中的单位和个体*户出租不动产，不能自行开具**的，可向不动产所在地主管国税机关申请***。

其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请***。

第十二条纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请**专用*。

2.《国家*关于全面推开营业税改征*试点有关税收征收管理事项的公告》（国家*公告年第号）（五）出租不动产，纳税人自行开具或者*机关***时，应在备注栏注明不动产的详细*。

（二）明确事项：

1. 小规模纳税人中的单位和个体*户出租不动产，需要***的，可向不动产所在地主管国税机关申请***。

2. 其他个人出租不动产，需要***的，可向不动产所在地主管地税机关申请***。

3. 无论是一般纳税人还是小规模纳税人，向其他个人出租不动产，都不得开具或申请**专用*。

4. 出租不动产开具**时需要注意：应在备注栏注明不动产的详细*。

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