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房地产开发企业增值税算法(房地产开发企业销售自行开发的房地产项目)
编辑：rootadmin房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。随着营业税改征*的全面推开，房地产开发企业也纳入了*的管理。目前最新的房地产开发企业*计算方式是怎样的呢？今天就给大家详细讲解！ 预交* （一）政策依据 根据《国家*公告年第号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴*。计算方法为： 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。 上述公式中的适用税率或征收率，根据纳税人适用的计税方法不同分别选择，纳税人适用一般计税方法的，按%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定，开工日期在年4月日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计税方法。 （二）申报示例 某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。年月收到诚意金.万元、预收房款2,.万元。 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% = 2,. ÷ （1+%)* 3% =.万元 （三）预缴申报 （四）会计核算 年月账务处理： （1）收到诚意金 借：银行存款 .万元 贷：其他应付款 .万元 （2）收到预收款 借：银行存款 2,.万元 贷：预收账款 2,.万元 （3）预缴* 借：应交税费-预交* .万元 贷：银行存款 .万元 （五）纳税申报 土地价款抵扣政策依据 （一）《营业税改征*试点有关事项的规定》财税〔〕号第一条第（三）项第点： 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 （二）财税〔〕号第七条： 向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的*和*补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的*补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除*补偿费用时，应提供*协议、*双方支付和取得*补偿费用凭证等能够证明*补偿费用真实性的材料。 （三）国家*公告年第号第一条 ： 房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的*补偿费用，按照财税〔〕号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从年月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。 （四）国家*公告年第号： 1. 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。 销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+%） 2. 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的*销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以*的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 会计核算方法 案例： 上述房地产开发公司年1月开具**价税合计8,.万元，对应允许扣除的土地成本为2,.万元，年月预交*.万元，当月认证抵扣的进项税额为.万元，上期无留抵税额。 第一步：确认收入及销项税额 借：预收账款 8,.万元 贷：主营业务收入 8,.万元 应交税费-应交*-销项税额 .万元 如果该房地产开发公司对外开具的是*专用*，则票面税额应为.万元，收票方可全额抵扣*。 第二步：土地价款抵扣* 借：应交税费——应交*-销项税额抵减 .万元 贷：主营业务成本 .万元 土地价款抵扣*金额=土地价款÷(1+%）*% =2,.÷1.*0.=.万元 第三步：转出当月未交* 借：应交税费—应交*-转出未交* .万元 贷：应交税费—未交* .万元 当月实际销项税额=.-.=万元 当月认证抵扣的进项税额=万元 当月应交*=.-.=万元 第四步：将预缴*转入未交* 借：应交税费—未交* .万元 贷：应交税费—预交* .万元 当月未交*余额=.-.=万元 第五步：次月缴纳税金时? 借：应交税费—未交* .万元 贷：银行存款 .万元
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