土地增值税清算收入如何确认？ (土地增值税清算退税涉及企业所得税补缴)

一、土地增值税清算收入如何确认？

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土地增值税清算收入的确认应遵循如下原则：

1.符合会计准则的收入确认原则，即确认收入时应满足以下条件：收入的发生时间已确定，收入的金额可靠可衡量，收入与公司的业务活动相关联，相关成本已经被计入。

2.收入来源已经确定，即土地出让合同已经签署，土地转让手续已经完成，土地收益权已经确定。

3.土地增值税清算收入的计算应根据国家规定的土地增值税税率，税款金额应当计入税务机关的银行账户，确认收入。

4.相关成本应该被计入土地增值税清算收入，如土地增值税、税费（包括代征国有土地使用税的代征税金）、政府性基金、补贴等，确认收入时应减去相关成本。

5.如果土地增值税清算收入金额不能可靠估计，应当暂时不予确认，待金额可靠后再确认收入。

6.如果存在争议，仍然无法确认土地增值税清算收入，则应当将争议款项列入负债，并进行相应披露。

二、土地增值税分期清算条件？

土地增值税清算的条件：

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3、直接转让土地使用权的。

清算流程：

一、取得土地使用权所支付金额的分配

二、房地产开发成本的分配

1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊

2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配

三、开发费用的分配

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

四、与转让房地产有关的税金的分配

房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。

五、财政部规定的加计%扣除数的分配

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[]第6号)第七条第(六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计%的扣除。即加计扣除数=(土地款+开发成本)×%。计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。

六、汇总不同类型房屋的扣除项目金额

1、普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除。

2、非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除。

3、商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除

七、计算不同类型房屋的增值额

1、普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额。

2、非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额。

3、商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额。

八、计算不同类型房屋的增值率

1、普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额。

2、非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额。

3、商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额。

九、查找土地增值税税率

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额%的，应就其全部增值额按规定计税。

十、计算土地增值税

土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。

三、土地增值税清算收入公式？

(一)应税收入额的确定1.营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税.

土地增值税应税收入=含税收入-销项税额

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告年第号)第一条规定:

营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税.适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额.

2.收入形式: ①货币收入 ②实物收入 ③其他收入

3. 县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用:

(1)如计入房价向购买方一并收取的,作计税收入;

(2)如未计入房价,在房价之外单独收取的,不作计税收入.

(二)扣除项目及其金额 计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目,根据转让项目的性质不同,可进行以下划分:

新建房地产转让项目的扣除:

1.取得土地使用权所支付的金额

房地产开发成本:是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本

房地产开发费用--期间费用,即销售费用、管理费用、财务费用.

2.与转让房地产有关的税金

房地产开发企业扣除的税金是城建税、教育费附加、地方育费附加《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告年第号)第三条规定,关于与转让房地产有关的税金扣除问题

(一)营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中"与转让房地产有关的税金"不包括增值税.即"营改增"后,增值税为价外税,税金不在计税收入中,不得扣除.

(二)营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除.凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除.

(三)其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行.

5.财政部规定的其他扣除项目只有从事房地产开发的纳税人可加计%的扣除:

6.加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×%

对取得土地使用权后,未开发即转让的,不得加计扣除.

(三) 应纳税额

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

四、买房送地下室土地增值税如何清算？

（一）收入确认的问题

1.房地产开发企业与购房人通过签订销售合同出售或者附赠等方式约定，将车位、车库的权属转移给购房人的，取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入。

2.对售房附赠车库、车位的，若合同中未分别计算房屋和车库、车位的销售价格，不再单独将车库、车位分割出来单独计价；若合同中分别计算房屋和车库、车位的销售价格，则车库、车位的价格作为非普通住宅收入。

（二）成本确认的问题

无论车库、车位是否拥有产权证，只要签订了销售合同或协议并取得了收入，则销售收入一并计入土地增值税的计税收入，车库的面积计入可售建筑面积，车库、车位相应的开发成本准予扣除。

五、土地增值税清算时增值税能扣除吗？

营改增后，房地产企业改征增值税，增值税属于价外税，在确认清算收入的时候，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。因此，对应扣除的税金就没有增值税税款了，而仅仅是与收入相关的其他税金：城建税、教育附加等。

六、土地增值税清算应提供哪些资料？

依据规定，纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料包括：

（一）土地增值税清算表及其附表。

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

在实际工作中，除上述资料外，清算时还应该报送以下资料：

1、发改委立项批复文件。

2、项目”五证“，包括：土地证、项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。

3、建设工程施工合同。

4、工程竣工验收报告。

5、人防工程竣工验收备案表及人防工程平时使用证。

6、实测面积报告。

7、公共配套设施，如物业用房、社区用房、中小学校等移交手续。

8、税务部门要求提供的其他资料。

希望我的回答对你有所帮助。

七、甘肃省土地增值税清算条件？

房地产开发企业土地增值税清算管理 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（满足清算条件之日起日内办理清算手续） （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。

八、营改增后土地增值税清算时税金如何扣除？

营改增前后，土地增税清算时对税金的扣除确实是有区别的，差别主要在营业税。

营改增后土地增值税清算时允许扣除的与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。

与营业税不同，增值税是价外税，缴纳增值税不计入损益类科目，所以在土地增值税清算时，缴纳的增值税不允许扣除。

依据《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告年第号）第三条规定，关于与转让房地产有关的税金扣除问题：

（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。 其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

依据上述规定：

1、年5月1日前已经预售的房地产项目，在土地增值税清算时，允许扣除的税金包括营业税、城建税、教育费附加；

2、年5月1日之后开始预售的房地产项目，在土地增值税清算时，允许扣除的税金包括城建税、教育费附加。

希望我的回答对你有所帮助。

九、土地增值税清算公共配套设施取得补偿成本如何分摊？

一、首次分摊

分摊内容：土地购置成本；

分摊对象：各类型开发产品、打算出租的和自用的开发项目、建成后产权属于企业、或产权不明确的、或打算有偿出售、或无偿赠送给给国家机关事业单位以外的公共配套设施。

二、二次分摊

1、归集各分摊对象的直接成本，并按成本专属性将同栋楼或同一类型建筑物的相关成本拆分为共有成本和专有成本，如在同一开发产品中存在不规则建筑物且可能适用不同征免税依据的，可按层高系数法确定分摊系数。在剔除专有成本后，按共有成本按确定的分摊系数（面积或体积）对应进行成本分摊。

三次分摊：

分摊内容：土地购置成本和开发成本

分摊对象：各类分摊对象的已售和未售面积

分摊方法: 按面积分摊法将前两步分摊的土地购置成本和开发成本在已售和未售面积间进行分摊；按各类型已售项目成本计算期间费用；按各类型已售成本计算可扣除税金及附加，需要注意的是，采用增值税一般计税方法核算税金的，如无法准确核算各项目对应承担的税金和附加，可按国家税务总局公告年第号的规定按实际预缴的增值税对应的城建税和附加扣除，采用简易计税的通常可以准确按项目核算对应的税金，因此可按实际核算的税金附加扣除。

十、土地增值税清算后又有补交的土地出让金如何处理？

达到清算期限时，成本未取得等原因，先按又取得的成本计算缴纳土地增值税。