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土地增值税预征的计税依据(土地增值税预征率)
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地盘*预征的计税根据
营改增当前，征税人让渡房地产的地盘*应税支出不含*。这绝对于营改增以前来讲，地盘*的计税根据以及预征的计税根据都发作了较年夜变革。在这类变革下，地盘*预征的计税根据该怎样肯定呢？咱们一同来看看：
一、策略规则
《*国度*对于营改增后契税房产税地盘*团体所得税计税根据成绩的告诉》（财税[2016]43号）：地盘*征税人让渡房地产获得的支出为不含*支出。
《国度*对于营改增后地盘*多少征管规则的通告》（国度*通告2016年第70号）：1、对于营改增后地盘*应税支出确认成绩：
营改增后，征税人让渡房地产的地盘*应税支出不含*。合用*普通计税办法的征税人，其让渡房地产的地盘*应税支出不含*销项税额；合用浅易计税办法的征税人，其让渡房地产的地盘*应税支出不含*应征税额。
二、预交地盘*的计较
依据上述策略，房地产开辟企业在收到预收款时：
一、普通计税办法下：
预交地盘*=预收款/（1+11%）*地盘*预征率
二、浅易计税办法下：
预交地盘*=预收款/（1+5%）*地盘*预征率
为便利征税人，简化地盘*预纳税款计较，依据《国度*对于营改增后地盘*多少征管规则的通告》（国度*通告2016年第70号）：为便利征税人，简化地盘*预纳税款计较，房地产开辟企业采纳预收款方法贩卖自行开辟的房地产名目的，可依照如下办法计较地盘*预征计征根据：
地盘*预征的计征根据=预收款-应预缴*税款
地盘*预征的财税处置
案例：某房地产开辟企业开辟A名目（完工日期在2016年5月1往后），2017年7月贩卖一般室第预收房款1110万元，依据外地的规则，地盘*预征率2%。则:
一、一般状况下，地盘*预纳税款计较：
地盘*预征的计征根据=不含*支出=1110/(1+11%)=1000万元
预交地盘*税款=不含*支出*地盘*预征率=1000*2%=20万元。
二、为便利征税人，简化地盘*预纳税款计较：
应预交的*税款=1110/(1+11%)*3%==30万元
地盘*预征的计征根据=1110-30=1080万元
预交地盘*税款=1080*2%=21.6万元。
从上述后果来看，固然计较简化了些，但预交的税款比一般计较的办法下要年夜。国度*通告2016年第70号规则“为便利征税人，简化地盘*预纳税款计较”，“可依照”上述办法停止计较，但在一般省市，强迫征税人依照上述规则计较交纳我以为有些不当。
三、预交地盘*的管帐处置
相沿上例，该企业预交地盘*20万元，则管帐处置以下：
借：应交税费-应交地盘*20
贷：银行入款20
待开辟名目到达竣工前提，响应的支出及本钱结转损益时，将地盘*转入税金及附带科目：
借：税金及附带20
贷：应交税费-应交地盘*20
但有的企业在预交地盘*的同时就将其转入“税金及附带”，不契合权责发作制的请求以及支出本钱的配比准绳。
另有的企业在预交地盘*的同时将其转入“预支账款或待摊用度—待转地盘*”，在契合竣工前提时再转入“税金及附带”。咱们以为如许处置“应交税费-应交地盘*”期末余额更能精确反应地盘*在名目未竣工时该当预交的金额，更能反应出期末财产欠债情况的公道性以及公道性。以是，咱们更偏向于这类管帐处置方法。
地盘*预征的计税根据，归纳上去即是：房地产开辟企业在收到预收款时，普通计税办法下：预交地盘*=预收款/（1+11%）*地盘*预征率。浅易计税办法下：预交地盘*=预收款/（1+5%）*地盘*预征率。固然也可采纳简化办法依照预收款-应预缴*税款肯定地盘*预征的计征根据。
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