土地增值税计税依据(土地增值税计税价格)

发布时间：2023-10-06

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地盘*计税根据

答：地盘*的计税根据是征税人让渡房地产获得的增值额，让渡房地产的增值额是征税人让渡房地产的支出减除税法例定的扣除名目金额后的余额。

地盘*的计较：

应征税额=增值额×税率-扣除名目金额×速算扣除系数

1.地盘*的计税根据是征税人让渡房地产获得的增值额，让渡房地产的增值额是征税人让渡房地产的支出减除税法例定的扣除名目金额后的余额。

2.新建房地产的扣除名目金额

(1)获得地盘运用权所领取的金额

①征税报酬获得地盘运用权所领取的地价款。

②征税人在获得地盘运用权时按国度一致规则交纳的相关注销、过户手续费以及契税。

(2)房地产开辟本钱

房地产开辟本钱是指征税人开辟房地产名目实践发作的本钱，包罗地盘的征用及*抵偿费、后期工程费、修建装置工程费、根底设备费、大众配套设备费、开辟直接用度等。

(3)房地产开辟用度

房地产开辟用度是指与房地产开辟名目相关的贩卖用度、办理用度以及财政用度，但在计较地盘*时，房地产开辟用度其实不是依照征税人实践发作额停止扣除，应辨别按如下两种状况扣除：

①财政用度中的利钱收入，凡可以按让渡房地产名目计较分担并供给金融机构证实的，许可据实扣除，但最高不行超越按贸易银行同类同期*利率计较的金额。其余房地产开辟用度，按“获得地盘运用权所领取的金额以及房地产开辟本钱”之以及的5%之内计较扣除。计较公式为：

许可扣除的房地产开辟用度=利钱+(获得地盘运用权所领取的金额+房地产开辟本钱)×5%之内

②财政用度中的利钱收入，凡不行按让渡房地产名目计较分担利钱收入或许不行供给金融机构证实的，房地产开辟用度按“获得地盘运用权所领取的金额以及房地产开辟本钱”之以及的10%之内计较扣除。计较扣除的详细比率，由各省、自治区、直辖市群众当局规则。计较公式为：

许可扣除的房地产开辟用度=(获得地盘运用权所领取的金额+房地产开辟本钱)×10%之内

(4)与让渡房地产相关的税金

与让渡房地产相关的税金是指在让渡房地产时交纳的停业税、都会保护建立税、印花税。因让渡房地产交纳的教诲费附带，也可视同税金给以扣除。

【注释】房地产开辟企业依照《房地产开辟企业财政轨制》的规则，其在让渡时交纳的印花税已经加入办理用度中，故不许可独自再扣除;其余征税人交纳的印花税许可在此扣除。

(5)*肯定的其余扣除名目

对处置房地产开辟的征税人可按“获得地盘运用权所领取的金额以及房地产开辟本钱”之以及，加计20%的扣除。

【注释1】该优惠只合用于处置房地产开辟的征税人，除此以外的其余征税人均不合用。

【注释2】处置房地产开辟的征税人只要在贩卖“新建商品房”时，才合用20%加计扣除的规则。

地盘*怎样计较例子？

答：例某房地产开辟公司*一幢写字楼，支出总数为10000万元。开辟该写字楼相关收入为：领取地价款及各类用度1000万元；房地产开辟本钱3000万元；财政用度中的利钱收入为500万元（可按让渡名目计较分担并供给金融机构证实），但此中有50万元属加罚的利钱；让渡关节交纳的相关税费合计为555万元；该单元地点地当局规则的其余房地产开辟用度计较扣除比率为5%。试计较该房地产开辟公司应纳的地盘*。

答：（1）获得地盘运用权领取的地价款及相关用度为1000万元

（2）房地产开辟本钱为3000万元

（3）房地产开辟用度=500-50+（1000+3000）×5％=650（万元）

（4）许可扣除的税费为555万元

（5）处置房地产开辟的征税人加计扣除20%

许可扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元）

（6）许可扣除的名目金额算计=1000+3000+650+555+800=6005（万元）

（7）增值额=10000-6005=3995（万元）

（8）增值率=3995÷6005×100％=66.53%

（9）应征税额=3395×40％-6005×5％=1297.75（万元）

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